Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом, раздел при разводе супругов с детьми, использование военной ипотеки и мат капитала

Когда мы покупаем новый дом, мы делаем долгосрочные инвестиции. Чаще всего предполагается, что в этом доме или квартире семья будет проживать долгое время, по крайней мере, на весь срок ипотеки. Однако иногда жизнь складывается таким образом, что вам приходится переезжать и продавать имеющуюся недвижимость. Однако что произойдет, если дом заложен на единовременное пособие по беременности и родам? Действительно, в этом раскрывается много нюансов. Об этом и поговорим сегодня.

Использование маткапитала при покупке квартиры

Программа поддержки семей, в которых родился второй ребенок и каждый последующий ребенок существует с 2007 года. Это мера стимулирования, необходимая для улучшения демографии страны, а также для финансовой помощи молодым семьям, например, при покупке квартиры или вы учите ребенка. Таким образом, полученные деньги можно использовать как на недвижимость, так и на оплату обучения будущего специалиста в университете.

Однако чаще всего полученные сертификаты используются именно для покупки жилья. Действительно, недвижимость — чрезвычайно дорогое вложение, и получаемые от государства субсидии могут облегчить это финансовое бремя. Маткапитал можно использовать как:

предоплата;
полное или частичное досрочное погашение.

Законодательство не ограничивает граждан в выборе недвижимости: это может быть квартира в новостройке или на вторичном рынке, земля под строительство ИЖС или готовый дом, а также доли или комнаты в квартирах или коммунальном хозяйстве квартиры. Главное, чтобы объект был пригоден для проживания с ребенком и имел отдельный подъезд. Также вам обязательно стоит отложить акции для своих детей — по одной части на каждого. Однако сделки с кровными родственниками не поощряются законом, так как это может быть незаконная попытка обналичить сертификат.

Продажа квартиры с материнским капиталом до погашения долга

Как продать квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Поскольку МК — это средства, присуждаемые для поддержки семей, в которых появился ребенок, эти деньги следует направлять только на благо детей. За этим строгим правилом следят органы охраны, и если на покупку недвижимости используются субсидии, маленький гражданин обязательно должен получить свою долю в этих квадратных метрах.

Следовательно, если вы собираетесь продать ипотечное жилье, на которое вы потратили деньги сертификата, то вам обязательно нужно купить новое и передать новые доли детям. Доля ребенка не должна исчезнуть, иначе сделка будет совершена будет считаться незаконным. В этом случае важно, чтобы размер долей был сохранен.

Законодательство не устанавливает конкретный срок, когда можно продать недвижимость, приобретенную за грант, поэтому этот вопрос могут решать сами владельцы. Кроме того, продажа возможна до размещения акций (например, если банк настаивал на переносе процедуры из-за повышенного риска невозврата долга). Однако в этом случае необходимо оформить обязательство о разделе квартиры в будущем или дарении на основании этого документа. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Как получить согласие опеки

Поскольку жилье, приобретенное за счет материнского капитала, оформляется в общую стоимость даже на всех детей в семье, перед заключением сделки необходимо будет получить согласие опеки. MC должен иметь письменное разрешение от органов защиты или должен находиться в присутствии представителей организации.

Для получения согласия необходимо написать заявление и собрать следующие документы:

оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность — паспорта родителей, свидетельства о рождении детей;
документы на недвижимость;
декларация об утилизации;
результаты оценки стоимости жилья;
ходатайство законных представителей несовершеннолетних об их участии в сделке;
справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Как было сказано ранее, важно поддерживать прежний уровень жилищных условий. Однако уменьшить общую площадь квартиры или дома можно, но только в тех случаях, когда один из детей нуждается в дорогостоящем уходе и выручка от продажи и покупки меньшего жилья пойдет на эту цель. При этом в новом жилом пространстве будет уменьшаться доля родителей, а не детей.

Есть и другие нюансы. Итак, если недвижимость находится в собственности продавца менее 5 лет, вам придется заплатить налог на квартиру. Однако этого можно избежать, если операции по продаже выполняются в одном финансовом периоде.

В случаях, когда недвижимость, приобретенная в кредит с использованием MK, все еще остается обязательной для банка, потребуется разрешение организации на транзакцию.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Есть несколько способов продать квартиру с ипотечным покрытием.

Метод первый. Продавец заключает с покупателем предварительный договор, в соответствии с которым вносится авансовый платеж, равный сумме просроченной задолженности. Он передается в банк, после чего снимается обременение. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму. Затем проводка сделки купли-продажи проводится стандартным способом.

Метод второй. Согласуйте процедуру с банком. Организация сама проведет его и предоставит ячейку для расчетов с клиентами. За это взимается комиссия, но этот вариант крайне выгоден для клиентов, так как в этом случае обязательно будет выдано разрешение на отчуждение жилья.

Метод третий. Недвижимость снова продается в ипотеку, но для этого банк должен одобрить нового заемщика, который станет новым заемщиком по этой ссуде. Это наиболее приемлемый вариант для банка, так как он продолжает приносить прибыль, а квартира остается в ипотеке.

Общий порядок

В целом процедура продажи квартиры с участием МК выглядит так:

Продавец формирует пакет документов, необходимый для получения разрешения на продажу недвижимости в ООП и кредитной организации. Это нужно для того, чтобы не тратить время на поиски будущего.
Поэтому необходимо составить заявление в органы опеки и попечительства и передать его вместе с собранными документами. Срок оплаты до 30 дней.
Получив положительный ответ, запросите у банка согласие на продажу ипотечного жилья.
Операция проводится по одному из вышеперечисленных вариантов. Вы ищете покупателя и сами совершаете сделку, либо перекладываете эту ответственность на банк.
После того, как покупатель перечислил денежные средства, обязательства продавца переходят на покупателя.
Документы для регистрации собственности представлены в Росреестре.
Либо с квартиры снимается обременение, либо ипотечные облигации передаются новому владельцу.

Важно! Согласие на продажу ООП действует 3 месяца. В течение этого времени семья должна иметь возможность продать квартиру, переоформить ипотеку и купить новый дом.

Как продать квартиру с МК после выплаты ипотеки

После выплаты ипотечного долга банку вы можете свободно распоряжаться недвижимостью — никаких запретов в законодательстве на этот счет нет. Таким образом, полная выплата долга позволяет заемщику распоряжаться жилой недвижимостью без согласия банка.

Дети остаются важным моментом. Следовательно, вам все равно придется обращаться за разрешением на операцию в органы охраны и покупать новое жилье, в котором такие же квоты будут выделены для маленьких граждан. Если купля-продажа или обмен происходит без этого этапа, O&P может заподозрить преднамеренное ухудшение жилищных условий, а это значит, что он может начать наблюдение за родителями.

Квартира с маткапиталом при разводе

Расторжение брака с ипотекой с материнским капиталом становится немного более сложной процедурой, потому что родители должны абсолютно уважать квадратные метры, предоставленные их детям, и в то же время не исчерпывать льготы. Оптимальный вариант в этом случае — досрочное погашение долга и раздел квадратных метров, но зачастую у супругов просто не хватает сумм, чтобы иметь возможность сразу погасить всю оставшуюся задолженность.

Есть несколько способов выйти из этой ситуации:

Разделите общую задолженность на две части и, соответственно, составьте отдельные графики платежей.
Ни в коем случае не делите ипотеку, а выплатите долг по договоренности, в идеале в письменной форме. По истечении срока собственность будет разделена согласно взносам на детей.
Обратитесь в тот же банк с просьбой предоставить каждому из супругов по два кредита. Сумма этих кредитов должна быть равна первому долгу по ипотеке. Следовательно, кредит будет погашен раньше, чем предполагалось, и они будут платить кредит отдельно.

Взносы при разводе распределяются следующим образом. Сначала ½ присваивается каждому из родителей, затем нотариально переуступает часть доли каждого родителя ребенку. Если имущество было разделено до развода, при покупке повторять этот процесс нет необходимости.

Размер квоты на ребенка равен региональному минимуму квадратных метров на человека. В Москве, например, это 18 кв.

Совмещение военной ипотеки и маткапитала

Напомним: система накопительной ипотеки (NIS), или военная ипотека, — это программа, которая позволяет военным получать ежегодные субсидии, которые впоследствии будут использоваться для покупки недвижимости. Деньги можно использовать только после трех лет участия в NIS, и ресурсы накапливаются в течение всего срока службы.

Семьи военнослужащих могут объединить средства НИС и МК для приобретения более комфортного и просторного жилья. Однако есть несколько условий для совмещения этих двух субсидий:

супруги должны состоять в официальном браке, то есть гражданским брак не считается, даже если отцовство зарегистрировано в реестре;
до полного погашения долга жилье будет передано в залог банку.
жилье должно находиться на территории РФ;

При этом материнский капитал не потеряет своих свойств, а значит, его можно использовать как в качестве первоначального взноса, так и для досрочного погашения. Для покупки доступны как квартиры в новостройках, так и на вторичном рынке, а также дома и земельные участки для строительства индивидуального жилья.

Сочетание субсидий позволяет быстро погасить долг и быстро снять нагрузку с жилья.

Согласование

можно ли погасить военный кредит материнским капиталом? Фактически, это лучший вариант сочетания двух субсидий. Недвижимость приобретается на средства NIS с доплатой из капитала. В этом случае семья может полностью оплатить жилье за счет господдержки, не привлекая собственных средств.

После оформления квартиры на военную ипотеку родитель — владелец справки обращается в ПФР с заявлением об управлении средствами МК по выплате ипотеки. К заявке вам нужно будет приложить:

сам сертификат;
подтверждает, что мать и ребенок являются гражданами Российской Федерации;
паспорт родителя, получившего справку;
свидетельства о рождении всех детей в семье;
обязательство выделить паи детям в течение 6 месяцев;
копия предварительного кредитного договора или действующего договора, а также справка об отсутствии просроченной задолженности по существующему кредиту;
свидетельство о браке.

Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего ПИФ переводит денежные средства МК в банк, выдавший кредит.

Продажа квартиры

Участие в NIS практически не влияет на продажу ипотечной собственности. Продать ипотечное жилье можно следующими способами:

погасить долг раньше положенного срока и снять обременение,
передача прав собственности и кредитных обязательств.

При этом остается нюанс в виде использованного материнского капитала и долей недвижимости. После продажи жилья необходимо выбрать новое, в котором будут установлены такие же квоты для детей и родителей, как и в предыдущем.

Что делать при разводе

Если для покупки квартиры использовались только средства NIS, то имущество не подлежит разделу, а значит, останется в полной собственности военных. Разделение возможно только при дополнительных вложениях обоих супругов. Однако, если материнский капитал был использован для погашения кредита, соответствующие доли будут переданы матери и детям. В этом случае заемщики должны сделать один из способов, описанных в пункте о разводе выше, и либо разделить долг и выплатить его отдельно друг от друга, либо согласиться и продолжить выполнение обязательств отдельно. При этом квадратные метры поделят по общему количеству с учетом детской квоты.

Заключение

Продажа и раздел ипотеки с использованием материнского капитала имеет множество нюансов, главный из которых — сохранение выделенных долей детского жилья в новой недвижимости. Малейшее отклонение от региональных норм стрельбы для человека приведет к возбуждению проверки в отношении родителей. То же самое касается раздела имущества в случае развода.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом, раздел при разводе супругов с детьми, использование военной ипотеки и мат капитала — нюансы оформления сделки