Перепланировка квартиры в ипотеке — согласование перепланировки с банком и страховой компанией

Ипотека — безусловно, самый дешевый способ купить дом. Многие заемщики покупают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутреннего помещения не устраивает владелец. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилище, сделав его более уютным. Многие заемщики не знают, можно ли делать реконструкцию, если квартира находится в ипотеке. Однако переделка квартиры не запрещена законом. Для ипотечной недвижимости необходимо знать ряд особенностей, чтобы все делать по правилам.

Виды перепланировок

Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Выполнение этой процедуры предполагает внесение изменений в общую техническую документацию. Под перепланировкой мы понимаем изменения квартиры по техническим характеристикам. Об этом говорится в ст. 25 ЖК РФ. Для жителей Москвы и Подмосковья также следует руководствоваться Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Если проводится обычный косметический ремонт, во время которого площади комнат не меняются, речь не идет о перепланировке.

В зависимости от того, необходимо ли получение официального разрешения на ремонтные работы, различают следующие виды перепланировки:

Изменения, требующие федерального разрешения. Например, увеличить площадь комнаты за счет других помещений.
Изменения, не требующие согласия. К ним относится ремонт помещений.
Изменения, требующие внесения в свидетельство о регистрации квартиры, но несложные. Например, вы можете объединить ванную комнату с туалетом или изменить их площадь.
Изменения внесены в рамках разработки типового проекта. Требуют замены паспорта жилищной технологии.

Перепланировка квартиры в ипотеку — достаточно сложная процедура, поэтому многие банки неохотно соглашаются. Это связано с тем, что из-за продолжающихся ремонтных работ риски финансового учреждения, одобрившего ипотеку, перед заемщиком увеличиваются. Незаконный ремонт может привести к обрушению стен, поэтому дом будет объявлен аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, так как взыскать их с заемщика будет сложно. В случае неправильной планировки ипотечной квартиры банк может применить различные меры: крупный штраф, обязательство восстановить ипотечный дом в первоначальном виде, а также срочно легализовать новую структуру. В особо конфликтной ситуации можно расторгнуть кредитный договор и потребовать досрочного погашения кредита. В этом случае нерадивый заемщик может лишиться квартиры.

Разрешение на перепланировку жилья в ипотеку выдается только после того, как БТИ рассмотрит план предлагаемых изменений. На основании заключения данной организации можно оценить риски для представленного проекта.

Без составления проекта и уведомления банка заемщик имеет возможность провести ограниченное количество ремонтов в доме, находящемся в ипотеке. Вы можете самостоятельно вносить следующие изменения:

замена ванны на душевую кабину;
замена сантехники: раковины, унитазы, ванны;
отделочные работы в интерьере помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, оклейка обоев, замена напольного покрытия, штукатурка;
замена пришедших в негодность изделий: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
электромонтажные работы: перенос розеток, выключателей так далее

Недопустимые перепланировки

Есть изменения, которые запрещены, потому что они не соответствуют санитарным и строительным нормам. Банк или контролирующие лица не разрешат вам провести следующие перепланировки в собственности, связанной с ипотекой:

смонтировать теплый пол на балконе за счет общих коммуникаций дома;
установить дополнительное сантехническое оборудование;
остекление балкона или лоджии оборудовано пожарным выходом (лестницей). Также запрещено устанавливать внешние конструкции для увеличения площади балкона;
монтировать камины в панельных домах;
перенос радиатора отопления на балкон или лоджию;
над соседскими квартирами внизу разместить ванную комнату;
объединить жилые комнаты с кухней, оборудованной газовым оборудованием;
стыковав лоджию с комнатой, снести несущие перегородки и блок подоконника.

Важно! Заемщик вправе свободно объединять или разделять жилые комнаты, создавать совмещенный санузел, увеличивать гардеробные и коридоры за счет территории жилого помещения, а также располагать ванную комнату над нежилыми помещениями или коридорами.

Содержание ипотечного договора

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в квартиру, в результате которых оформляется ипотека. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения технического состояния помещения запрещены. В этом случае заемщик сможет провести переквалификацию только после полного погашения кредита и снятия обременения.

Перед тем, как приступить к ремонту, нужно внимательно изучить условия кредитного договора. Скорректируйте все нюансы, связанные с гарантией. Обратите внимание на условия ипотеки, а также штрафы, которые могут последовать за ремонтные работы в квартире.

К перепланировке принадлежащего банку жилья предъявляются некоторые требования:

если кредитный договор не запрещает ремонт, необходимо предварительное разрешение банка на проведение процедуры перепланировки.
после заключения кредитного договора должен пройти не менее одного года;

вам нужно прочитать договор с банком, чтобы узнать, есть ли в нем запрет на конверсию жилья. Только после того, как вы убедились, что не нарушаете требования банка, можно будет приступить к оформлению документов для получения разрешения. Помните, что пока имущество передается финансовому учреждению, нарушение условий договора может привести к штрафам и другим неприятным последствиям.

Составление предварительного плана квартиры

Прежде чем приступить к перепланировке, нужно знать, как должна выглядеть квартира после завершения ремонтных работ. План заемщика в отношении предлагаемых изменений заложенного имущества должен быть оформлен документально. В дальнейшем именно этот проект нужно направить в банк на согласование. По правилам реконструкция жилья в ипотеку может проводиться по эскизу или по проекту.

Эскиз необходим в тех случаях, когда ожидаются незначительные изменения:

остекление балкона без изменения его площади.
перестановка оборудования в помещении;
совмещение или разделение ванной за счет сноса или установки перегородки;
разборка встроенной мебели;

Чтобы подготовить эскиз, нужно получить в БТИ поэтажный план. На копии документа необходимо нанести все предложенные изменения красными линиями. Полученный эскиз необходимо отправить в банк вместе с заявкой.

Для более сложной работы заемщику придется заказать проект. Рекомендуется доверить это профессионалам — компаниям с одобрения СРО. Проект необходим в случаях, когда предполагается:

снести ненесущие внутренние перегородки, устроить в них арки.
увеличить площадь ванной за счет нежилых помещений;
объединить кухню или балкон с жилой зоной;
перенести санузел в нежилое помещение квартиры;

Важно! Получить согласие банка на проведение комплексного ремонта в квартире, находящейся в ипотеке, сложнее, но это возможно при наличии согласия страховой компании и правильно составленного проекта.

Скорее всего, после ремонта вам придется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.

Согласование перепланировки

Перед тем, как приступить к ремонту квартиры, необходимо согласовать эту процедуру с банком, выдавшим вам кредит. В этом случае необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда реконструкция будет считаться законной и ее можно будет задокументировать.

В банке

Для согласования перепланировки заемщику необходимо обратиться в банк. Это самый важный шаг, ведь от того, можно ли отремонтировать ипотечное жилье, зависит результат. Заявка подается после утверждения эскиза или проекта изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принял положительное решение, он может направить заемщику поручения, которые должны быть выполнены в оговоренные сроки:

получить новую выписку из ЕГРН.
оформить новую регистрацию технического паспорта;
подать документацию на конвертацию — обычно срок составляет несколько месяцев;
провести переквалификацию в установленный срок, не позднее 6 месяцев с даты получения согласия;

Со страховой компанией

О любой перепланировке квартиры также необходимо сообщить компании, в которой застраховано ипотечное имущество. При заключении договора страхования стоимость полиса зависит от технических характеристик конкретного объекта. Если планировка изменится, изменится и стоимость страховки.

Изначально договор содержит подробную информацию о застрахованном имуществе, включая общую и жилую площадь. После перепланировки, скорее всего, количество жилых метров изменится, поэтому требуется документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся изменения относительно характеристик застрахованного помещения. Страховая компания должна быть проинформирована обо всех изменениях лично в связи с тем, что в договоре с ней указывается точная площадь жилища. В процессе перепланировки он может измениться. Увеличение или уменьшение площади помещения необходимо зафиксировать в новом договоре страхования или в дополнительном соглашении к нему.

Возможные причины отказа

вам может быть отказано в разрешении по нескольким причинам, но основные из них:

проектное решение было составлено не аккредитованным специалистом.
перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного жилого дома;
планируется существенно доработать несущие конструкции помещения;
ремонтные работы угрожают безопасности и жизни людей;

Проведение ремонтных работ

Процедура перепланировки ипотеки по закону обычно включает несколько этапов:

получить официальное разрешение на начало строительных работ;
составить заявление и подать в жилищную инспекцию;
составление рабочего проекта;
получить разрешение банка-кредитора;
оформление новых документов и их подтверждение в БТИ и в кадастровой палате.

Только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции перепланировка квартиры в ипотеку будет считаться законной.

Подготовка обычно занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, как быстро действуют власти. Обычно создание эскиза или чертежа занимает от 2 до 6 недель. Утверждение проекта может занять до 5 месяцев.

Стоимость оформления документов зависит от цены компании, с которой вы связываетесь, но в среднем они составят:

оплата госпошлины за оформление документов — от 1500 руб;
составление нового макета — от 20000 руб;
разрешение на перепланировку обойдется вам примерно в 20 000 рублей;
акт сдачи-приемки — от 10 000 руб;
техническое заключение — от 6000 руб.
документы БТИ — от 7000 рублей;

Кроме того, к суммам, указанным выше, могут быть добавлены расходы на получение разрешений от различных органов, устанавливающих свои собственные расценки на выдачу документов.

Конечно, можно все оформить самостоятельно — в этом случае стоимость будет намного ниже. Однако вы рискуете не уложиться в срок, что чревато штрафными санкциями.

Узаконивание перепланировки

До полной оплаты ипотеки квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он имеет все права на недвижимость. Для контроля за состоянием недвижимости банк раз в год направляет своих инспекторов для осмотра ипотечного жилья. Если обследование выявит несогласованные изменения, последствия для заемщика будут отрицательными.

Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры без уведомления банка, не стоит ждать приезда инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Узаконить реконструкцию своей квартиры вы можете, обратившись в любую из фирм-посредников или самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают проблемы быстрее и эффективнее.

Раздаточная организация соберет пакет необходимых документов. Заемщику достаточно получить в БТИ новый технический паспорт квартиры и предъявить его в банк. В этом случае все внесенные изменения будут отражены в вашем личном деле, и у инспектора, пришедшего на проверку, не будет причин жаловаться.

Переоценка стоимости квартиры

После проведения перепланировки формируется отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры в ипотеке. Эксперт проводит процедуру оценки с учетом всех изменений, внесенных в ходе ремонтных работ. Не рекомендуется недооценивать или переоценивать стоимость недвижимости.

Для грамотной оценки необходимо обратиться к профессионалам оценочной компании. Как правило, такие организации заботятся о своей корпоративной репутации и формируют мнение только на основании имеющихся доказательств. В противном случае оценочная компания рискует лишиться аккредитации.

Заключение

Перепланировка квартиры в ипотеку, официально не утвержденная, является незаконной и карается высокими штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительной договоренности с банком может возникнуть конфликтная ситуация, последствия которой для заемщика будут очень неприятными. Финансовая организация, помимо денежной взыскания, вправе потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика полностью погасить задолженность раньше, чем ожидалось, или в одностороннем порядке расторгнуть кредитный договор.