Особенности ипотеки в новостройках

Покупка квартиры на первичном рынке в кредит вызывает у многих вопросы. Мы постараемся осветить все нюансы покупки квартиры в новостройке с ипотекой, расскажем, какие шаги нужно предпринять, чтобы стать владельцем нового дома, и раскроем секрет низких процентных ставок.

Ипотека в новостройке: особенности

Ипотека на квартиры в новостройках аналогична обычной ипотеке, однако при ближайшем рассмотрении можно отметить ряд отличий, начиная с того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его владельцем является застройщик.

Есть и другие отличия.

• Проценты по ипотеке в новостройке выше, чем на вторичном рынке, но падают, как только строительство будет завершено и квартира будет передана в залог банку.
• купить новостройку в ипотеку можно на ранней стадии строительства — это удешевляет покупку, чем покупка готовой квартиры.
• Свидетельство о праве собственности выдается только после завершения строительства завода и его ввода в эксплуатацию.
• Для квартиры, купленной в ипотеку, банк оговаривает право кредита, а не залога. Это связано с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.

С чего начать: четыре шага к покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры — ответственный этап в жизни многих семей, но не все обращают внимание на детали. А пока стоит начать с составления плана действий: определения требований к будущему жилью, выбора застройщика, банка и, наконец, заключения сделки.

Какую квартиру вы хотите?

В первую очередь стоит определиться с требованиями как к новостройке, так и к квартире. Вы, наверное, уже имеете представление о желаемой квартире. Проанализируйте предложения на первичном рынке вашего города, обращая внимание на следующие параметры:

• Характеристики квартиры. Этот элемент зависит от ваших предпочтений: общая площадь и площадь комнат, ориентация окон, второй санузел и так далее
• Качество строительства и благоустройство прилегающих территорий. Выбирая новостройку, обратите внимание на характеристики дома и технологию строительства — от этого зависит не только цена квартир и скорость строительства, но и комфорт будущего жилья. Например, панельные дома считаются лидерами на рынке новостроек из-за скорости возведения, но их главный недостаток — частые дефекты строительства, недостаточная звуко- и теплоизоляция. При этом монолитные дома возводятся намного дольше, но качество таких квартир намного выше.
• География. В каком районе находится новостройка? Многих покупателей интересует транспортная доступность и развитие микрорайона: рядом детские сады и школы, парки, торговые центры, больницы и поликлиники. Еще один важный момент — экология, особенно в городах с активным развитием заводов.

Всегда следует учитывать, что банки не ссужают никакие предметы. Если новое здание находится в слаборазвитой зоне с плохой транспортной сетью или плохой базовой связью, ликвидность жилья может быть низкой, что означает, что банк может отказать в выдаче ипотеки.

Выбери разработчика

Многое зависит от выбора разработчика. Надежность и ответственность строительной компании гарантируют качество нового дома, своевременность его сдачи в эксплуатацию и отсутствие проблем при приемке дома комиссией.

Обратите внимание на следующие моменты:

• Интернет-обзоры и публикации в СМИ: анализируйте сообщения на ипотечных форумах, обратите внимание на статьи в газетах и ​​журналах вашего города. Они позволят вам составить мнение о разработчике.
• Размер переноса сроков сдачи предыдущих объектов — это тоже бывает с надежными строительными компаниями, однако в их случае сроки не такие большие;
• Опыт работы разработчика — лучше выбирать разработчиков, проработавших несколько лет;
• Его репутация среди клиентов и в бизнес-сообществе;

В то же время нельзя сказать, что застройщики, сдающие в аренду свой первый или второй дом, могут оказаться в худшем положении, чем их «старшие» коллеги. Дело в том, что не все банки согласятся кредитовать неопытную компанию.

Выберите банк

Еще один шаг к покупке новой квартиры с ипотекой — это выбор банка и ипотечной программы, условия которой будут соответствовать вашим пожеланиям. Требования к заемщикам варьируются от одного кредитора к другому, поэтому, прежде чем принимать окончательное решение в пользу кредитора, ознакомьтесь с различными предложениями и оцените преимущества каждого из них.

На что нужно обратить внимание:

• Штрафы за нарушение кредитного договора, например, за просрочку выплаты долга.
• Дополнительные платежи — например, доплата за открытие и ведение счета, страхование, некоторые банки также взимают доплату за рассмотрение заявки;
• Процентная ставка: от этого зависит размер переплаты по ипотеке,
• Досрочное погашение — возможны, за досрочное погашение взимаются штрафы или комиссии;
• Максимальный срок: чем дольше, тем легче будет ежемесячная финансовая нагрузка, однако переплата может увеличиться;
• Размер первоначального взноса: многие банки просто не предлагают возможность получить кредит без использования средств заемщика;

Есть и другие детали. Например, возраст заемщика, опыт работы, документы, необходимые для подтверждения платежеспособности. У многих банков они не отличаются, но на это стоит обратить внимание — наверное, есть какие-то нюансы.

Иногда разработчик сам рекомендует банки, с которыми сотрудничает. Банки-партнеры могут предложить более привлекательные условия кредитования, а с кредитным менеджером можно проконсультироваться в офисе девелоперской компании.

Заключаем сделку

Итак, найдена квартира, ипотека на новостройку, которая вам тоже выгодна, еще предстоит сделка. Какие шаги необходимы, чтобы окончательно приобрести недвижимость?

Порядок действий примерно такой:

• Дождитесь сдачи объекта в эксплуатацию, погашая кредит регулярно — после завершения строительства и приемки здания вы сможете оформить право собственности на объект недвижимости.
• Зарегистрировать сделку в надзорных органах,
• Собрав необходимый пакет документов, обратитесь в банк и подайте заявку на получение кредита;
• Произвести первоначальный платеж, после чего банк перечислит кредитные средства на счет застройщика;
• Получить от застройщика договор о владении акциями и согласовать его с банком,
• Дождитесь положительного ответа от банка;

Всего нужно подписать три договора: договор займа, договор владения капиталом и страхование. Имеет смысл заранее запросить у банка, разработчика и страховщика шаблоны этих документов, чтобы ознакомиться с ними и получить полное представление о нюансах сделки.

Как снизить процентную ставку

Часто вы видите рекламу банков, предлагающих ипотечные кредиты по очень низким процентным ставкам, но на самом деле воспользоваться таким привлекательным предложением может быть сложно. Реальная ставка может быть на несколько пунктов выше, и не все заемщики могут получить пониженную ставку. Минимальный процент можно получить только с другими дополнительными расходами — дополнительной страховкой или комиссией.

Однако есть способы снизить процентную ставку без дополнительных затрат:

• Дополнительные договоры страхования также могут снизить ставку — можно оформить страхование жизни, имущественных прав и т.д.
• Ставка зависит от срока: чем больше срок кредита, тем выше ставка,
• Сделайте значительный первоначальный взнос: чем больше, тем ниже ставка,

Более выгодную ставку можно получить от наемных клиентов банков или от клиентов с положительной кредитной историей. Также процентную ставку можно снизить, купив квартиру у застройщика, аккредитованного одним или несколькими банками. Это означает, что банк провел анализ строительной компании и может предложить девелоперские кредиты на оптимальных условиях для всех трех сторон. При этом сроки рассмотрения заявки значительно сократятся, а шансы на получение одобрения кредита увеличатся.