Купить квартиру в счет имеющегося жилья или как застройщики берут в зачет вторичное жилье

Все привыкли к ипотеке — вам просто нужно подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новый дом и затем платить ежемесячные взносы. «Квартира в кредит» — понятие мало кому знакомое. Можете ли вы продать свою старую недвижимость застройщику и сразу же купить новую? Где жить? Разбираемся в новой статье на Blablo.ru.

«Квартира в зачет» – что это?

Другое название этой схемы — trade-in. Многим он знаком по рекламе автосалонов. Действительно, trade-in начал применяться на рынке недвижимости в начале 2000-х. Тогда же кризис ударил по строительным компаниям: резко упал спрос на новостройки, и для привлечения новых клиентов девелоперы разработали другую схему для покупателей. На авторынке схема работает так: вы продаете свою машину в автосалон и покупаете новую с премией. В результате вы значительно сокращаете время на сделку — в одном человеке вы найдете и покупателя на свою старую машину, и продавца на новую.

Аналогично биржа работает с недвижимостью, но с некоторыми особенностями.

Квартира намного важнее машины и стоит намного дороже. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, не говоря уже о двухкомнатных и трехкомнатных квартирах, которые больше подходят для семейного отдыха.

Под «согласованной» покупкой подразумевается, что агент по недвижимости покупает свою недвижимость у одного клиента и продает другому, но в новом здании. Это называется компенсацией. Немедленное выполнение операции отличает ее от классической операции купли-продажи, когда агентство недвижимости покупает у клиента вторую недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы можете переехать в новое жилое пространство сразу после сдачи дома в эксплуатацию или после завершения ремонта. Вся сделка займет всего около недели — за это время проверяются документы и составляются договора.

Требования к вторичке

важно учитывать, что по схеме продажи квартир не вся недвижимость будет приобретена в качестве оплаты за новостройку. Его нужно продавать быстро, поэтому не всем предлагаются предложения обмена.

Подходит ли ваш дом? Лучше всего уточнять требования у продавца. Однако есть список основных параметров, которым должна соответствовать ваша недвижимость:

Дом, в котором он находится, должен быть не старше 1960 года, пять этажей шесть выше. Перекрытия — недревесные, износ — менее 40%;
Расположение в черте города;
Вы должны быть владельцем недвижимости;
Если делали перепланировку, ее необходимо согласовать;
Продажа происходит полностью — не в долях и не в комнатах.

Это параметры, на которые смотрит девелопер или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Как продать квартиру в счет новой

Рассмотрим процесс trade-in на примере Сергея Калужского. У Сергея копейка, которая в среднем продается на вторичном рынке его города за 2,5 миллиона. Он также покупает двухкомнатную квартиру — но в новом жилом комплексе в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.

Шаг за шагом сделка проходила так:

Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой trade-in и снял квартиру в одном из жилых комплексов на продажу. Параллельно занимался ипотекой — подал заявку и получил одобрение.

Шаг 2. Застройщик оценил жилье Сергея. Из запланированных 2,5 миллиона Сергею предложили только 2,2 миллиона рублей — на 300 тысяч меньше. В случае с Сергеем ему нужно быстрее закрыть сделку, поэтому он принял этот вариант.

Шаг 3. После согласования условий продажи составляется договор. Указывает стоимость и сроки продажи существующей недвижимости. Так, Сергей в договоре указал сумму 2,2 млн рублей, а срок продажи составил 2 недели, в ускоренном режиме. В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки, то есть проверка и обработка документов, поиск покупатель так далее — оплаченный. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.

Шаг 4. Тогда же был подписан еще один договор — на бронирование квартиры, выбранной Сергеем. Стоимость нового жилья в нем фиксируется на определенное время, и в настоящее время оно не может быть предложено другим покупателям. Как правило, период, в течение которого необходимо продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы и могут варьироваться от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Убедитесь, что вы прояснили этот момент, прежде чем соглашаться на сделку.

Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на период продажи.

Шаг 5. Разработчик немедленно заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 миллиона пойдет на первоначальный взнос, а оставшиеся 250 тысяч рублей пойдут на отделку нового жилья. Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для оплаты застройщику), а еще 250 тыс. Перечислили на карту. Примечание: некоторые организации не сразу покупают вторичное жилье, а выставляют его на продажу и только после что найдя покупателя, они его продают и платят покупателю деньги.

Шаг 6. Сергей передал застройщику полученный счет-фактуру, где получил акт о возмещении первоначального взноса и чек на 1,9 млн рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор о передаче прав на новую квартиру по договору долевого владения.

Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос уплачен: осталось 1,6 миллиона. Это можно сделать за счет ваших сбережений, если они есть у покупателя, или за счет ипотеки. Сергей выбрал второй вариант, и на ранних этапах trade-in он взял банк и получил одобрение ипотеки. Банки одобряют ипотеку только для нового строительства аккредитованными компаниями. Обязательно уточняйте, с какими компаниями работает кредитор. Также сам разработчик может проконсультировать вас по банку.

Сергей предоставил банку договор о передаче прав и полученный от застройщика чек, который стал первым взносом по ипотеке.

Шаг 8. Далее необходимо зарегистрировать договоры в Росреестре. Вы можете сделать это самостоятельно, а можете передать часть полномочий юристу застройщика, например, при оформлении ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого требуется доверенность.

После регистрации в Росреестре (в течение 12 дней) договоры вступают в силу. Старая копейка Сергея была передана подрядчику, а оставшиеся 1,6 млн рублей банк выплатил девелоперу.

Какие еще есть варианты

Существуют и другие схемы, позволяющие покупать новые дома, продавая вторичную недвижимость. Рассмотрим их дальше.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае человек занимается продажей квартиры сам: ищет клиентов, заключает договор так далее Как правило, выручки от продажи вторичного жилья не хватает на покупку новой жилой площади. Таким образом, покупатель оплачивает часть стоимости за счет выручки от продажи старых домов, а остальная часть оплачивается за счет заемных средств.

Ипотека под залог

Эта схема больше знакома российским покупателям. Он включает в себя несколько этапов:

Покупатель выбирает выгодный для него банк и ипотечную программу. Затем вы можете подать онлайн-заявку на предварительное одобрение или обсудить детали транзакции с менеджером банка. Также вы можете получить список всех необходимых документов, которые необходимо собрать для подписания договора.
Если у заемщика есть недвижимость, которая может быть передана в залог банку, заключается специальный договор.
После этого заключается договор с застройщиком, и деньги за новую квартиру поступают на счет продавца.

В итоге вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете там жить, но распорядиться им (например, продать или оформить акт дарения) сможете только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для внесения первоначального взноса. На выполнение такой транзакции уходит меньше времени. Однако ставки по такой ссуде, как правило, выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

По этой сделке одновременно заключаются три контракта.

Купить у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что заказчику предоставлена отсрочка платежа до сдачи дома.
Продажа квартиры клиента. В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все условия должны соответствовать датам первого контракта.
Договор аренды старой жилой площади на период до ввода в эксплуатацию нового дома.

С другой стороны, покупатель выбирает новый дом и подписывает договор, а также передает вторичную собственность на свою собственность по договору купли-продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту проживать в квартире, проданной на условиях аренды, до сдачи новостройки в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы

Как и у любой программы на рынке недвижимости, у trade-in есть свои плюсы и минусы, которые необходимо учитывать перед подписанием контракта.

Давайте сначала посмотрим на преимущества.

Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит несколько сделок: покупка новой квартиры, продажа существующей и, в некоторых случаях, аренда старого жилья до передачи нового дома. Все процедуры занимают гораздо меньше времени.
Интересующая вас квартира не будет продана, поскольку вы продаете свою недвижимость и подаете заявку на получение кредита. Бронируется новая жилая площадь, и цена фиксируется на время — от нескольких недель до 3 месяцев.
Клиенту не нужно лично продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик покупает недвижимость лично или выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей так далее А если выручки не хватило, посоветует, где взять ипотечный кредит.
Средства от проданного вторичного дома могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в примере, описанном выше. Сергей

Какие недостатки?

Главный недостаток — удешевление. На примере мы увидели, что Сергею приходилось продавать вторичное жилье по цене ниже среднерыночной. В среднем недооценка может составлять 5-7%.
Также в некоторых случаях между продажей недвижимости и переездом в новую квартиру проходит время. Особенно это актуально для новостроек, которые еще не сданы в эксплуатацию. Как правило, для таких сделок опцион используется при аренде вторичного имущества, проданного покупателем, на период времени до передачи здания — или, если у покупателя есть возможность, например, жить с его родители, он переехал в другое место.
Услуга «квартира в кредит» — не самое распространенное предложение на рынке недвижимости России. Найти девелоперов с trade-in сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью: она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подходит тем, кто хочет продать второй дом и на вырученные деньги купить новый. Таким образом семья может сэкономить много времени и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или какое-то время жить с родителями. Поэтому trade-in больше подходит семьям, у которых есть второй дом (например, дом или дача).

Альтернативой обмену может стать обычная ипотека. Сделайте первоначальный взнос из уже имеющихся средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую — и заработанные деньги смогут погасить остаток долга. Кроме того, некоторые банки не предлагают ипотеку с первоначальным взносом.

Примеры

Рассмотрим некоторых застройщиков, которые учитывают вторичное жилье в Москве.

Брокер ПИК. Дочерняя компания «ПИК», где можно оформить онлайн-обмен — для этого достаточно оставить заявку на сайте. Здесь все будет сделано за покупателя: компания выкупит у вас вторичную недвижимость, даже если она все-таки оформлена банком ипотечным кредитом, забронирует на весь период операции, а также поможет выбрать выгодную ипотеку от банки-партнеры.

Разница с рыночной стоимостью до 7%;
Бесплатное исполнение договоров;
Провести сделку до 7 дней с момента подачи документов.

СПОСОБЕН. Здесь предлагается несколько вариантов обмена:

Проживание — заказчик проживает в своей старой квартире до ввода в эксплуатацию нового дома;
Компенсация — застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
Компенсация стоимости имеющейся собственности новой без проживания, но с выкупом по цене, максимально приближенной к рыночной, а в некоторых случаях даже более дорогой. Но при этом заказчик должен будет немедленно уйти;
Обмен военной ипотеки: Застройщик покупает в залог жилье, приобретенное военными в рамках программы господдержки.

Срок сделки в компании Ingrad — от 1 до 3 месяцев.

Развитие ВПК. Компания работает только с собственными жилыми комплексами, то есть заемщику необходимо продавать и покупать квартиру исключительно в новых корпусах MIC Development. Срок таких сделок не превышает 60 дней. Покупатели могут приобрести новую жилую площадь в любой момент во время строительства. По оценкам специалистов девелопера, использование схемы «квартира в кредит» на внутреннем рынке может увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8-10%.

Заключение

«Квартира в кредит» (или обмен) позволяет покупать новую недвижимость и одновременно продавать старую, используя выручку как часть платежа. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа еще не распространилась на российский рынок, поэтому в первую очередь уточните, какие разработчики предлагают такие сделки. Узнайте, как обычно проходят купля-продажа, и подумайте о деталях: как долго это будет вам подходить, где вы будете жить, если вам придется ждать завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Если вам нужна ипотека, обратитесь в банк. Ипотечный кредит обычно утверждается на 2-3 месяца, в течение этого времени должна состояться сделка trade-in. Наконец, заключайте договоры купли-продажи и ждите регистрации прав на новую недвижимость.