Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?

Ставки по ипотеке в последние годы неуклонно снижались. В 2013 году ставки были 16%, сейчас таких ставок уже давно нет. Предложения начинаются с 8,6%, а с учетом господдержки — от 5%. Судите сами: разница в процентах вдвое. Экономия достигает нескольких миллионов и растет пропорционально количеству и времени. Ипотечный кредит необходимо рефинансировать в обязательном порядке. В этом никто не сомневается. Однако возникает вопрос: так ли это выгодно, как кажется, и когда рефинансирование наиболее выгодно? Редакция Blablo.ru подсчитала экономию при переоформлении кредитного договора в разные годы.

Не всё однозначно, надо копать глубже

Рефинансирование ипотеки по-прежнему будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки.

Эксперты советуют рефинансировать ипотеку только при разнице процентных ставок более 2%. В остальных случаях экономия будет не такой заметной, но энергия, время и деньги будут потрачены на продление контракта.

Получается, что при текущих процентных ставках 8,6-10% годовых необходимо рефинансировать взятые кредиты через 12-16 лет, когда процентные ставки находились в диапазоне 12,2-16%. 

Остается вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически они также могут продлить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 руб. Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем. Об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых мы уже писали. В большинстве банков он выдается не всем заемщикам, а только тем, кто соответствует определенным критериям:

• взял сумму не меньше установленной планки;
• участвовать в программе страхования;
• купил новостройку с ипотечным договором.
• участвует в зарплатном проекте;

Кроме того, следует учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения созаемщиков, возраста и многих других параметров. Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не означает, что он дает ее всем.

Те, у кого улучшились финансовые условия, могут рассчитывать на пониженную процентную ставку:

• количество кредитов уменьшилось;
• изменился состав семьи (супруг уже появился, а дети еще не появились);
• заработная плата поступает на банковскую карту, по которой оформляется рефинансирование.
• значительно выросла зарплата;
• новый работодатель более стабилен;

Рефинансирование может быть убыточным, если более половины срока прошло с (четными) аннуитетными выплатами. В этом случае основная сумма процентов уже выплачена и кредитному учреждению выплачены деньги. При рефинансировании снова придется платить проценты. В этом случае лучше всего рассчитать прибыль до рефинансирования. В этом случае необходимо учитывать не новую переплату, а переплату в целом с учетом уже уплаченных денег.

При рефинансировании не забывайте о дополнительных расходах:

• государственная пошлина за регистрацию залогового права;
• заверенное согласие супруга на сделку;
• недвижимость, страхование жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья затрат по рефинансированию. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости объекта и региона. Некоторые страховые компании позволяют менять бенефициаров без продления договора, другие просят вас расторгнуть старый договор и заключить новый.
• оценка недвижимости;
• банковские выписки;

Это расходы, которые будут обязательными. В среднем рефинансирование обходится в 35-50 тысяч рублей.

Также существуют расходы, при которых может появиться недосмотр:

1. Клиент должен перерегистрировать обременение в новом банке. Пока это не будет сделано, будет применяться повышенная процентная ставка на 1-4%.
2. Чтобы перевести деньги на счет в старом банке, нужно взять справку с остатком долга. Предположим следующую ситуацию. Заемщик берет сертификат, начиная с 11 числа, а новый банк переводит деньги 15 числа, в результате проценты начисляются за 4 дня и общая сумма меняется. Чтобы закрыть ипотеку, придется доплатить собственными деньгами.

Все эти затраты несопоставимы с конечной выгодой, которая исчисляется миллионами, но их также необходимо учитывать. Предлагаем рассчитать итоговую прибыль от рефинансирования.

Подсчёты

Исходные данные:

• новая процентная ставка — 8,6% годовых в рублях;
• продолжительность 20 лет;
• аннуитетные выплаты.

Существуют различные варианты рефинансирования: можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие займы и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем рассчитывать на оставшийся срок, т.е если ипотека была взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, произведенное в 2019 году, будет засчитано на 14 лет. Сумма — остаток кредита.

Ипотека была взята через 13-14 лет. Средняя ставка 12,2% годовых в рублях.

Первоначальная сумма ипотеки	1 миллион	2 миллиона	4 миллиона	7 миллионов
Новый ежемесячный платеж	9 172 рубля	18 386 рублей	36 689 рублей	64 352 руб
Старый ежемесячный платеж	11 151 рубль	22 301 рубль	44 602 руб	78 054 руб
Новая переплата	646 687 руб	1 295 555 руб	2 591 111 руб	4 534 473 руб
Старая переплата	1 674 102 руб	3 348 205 руб	6 696 410 руб	11 718 717 руб
Спасать	1 027 415 руб	2 052 650 руб	4 105 299 руб	7 184 244 руб

Даже при минимальной сумме в 1 миллион выгода будет ощутимой. На сэкономленные деньги можно купить еще одну квартиру в небольшом городке.

Ипотека была взята на 15-м году. Средняя ставка 13,6% годовых в рублях.

Первоначальная сумма ипотеки	1 миллион	2 миллиона	4 миллиона	7 миллионов
Новый ежемесячный платеж	9 008 руб	18 016 руб	36033 руб	63 680 руб
Старый ежемесячный платеж	12 146 рублей	24 292 рубля	48 583 рубля	85 020 руб
Новая переплата	791 672 руб	1 583 343 руб	3 166 687 руб	5 596 378 руб
Старая переплата	1 914 984 руб	3 829 968 руб	7 659 963 руб	13 404 888 руб
Спасать	1 123 312 руб	2 246 625 руб	4 493 276 руб	7 808 510 руб

В 2015 году произошел всплеск ставок по ипотеке. Они достигли 16% годовых (сейчас даже потребительский кредит под такие проценты — редкость). Эти соглашения необходимо сначала рефинансировать. Ежемесячная экономия от 3000 рублей, это ежемесячная плата за детский сад.

Ипотека взята на 16 лет. Средняя ставка 12,7% годовых в рублях.

Первоначальная сумма ипотеки	1 миллион	2 миллиона	4 миллиона	7 миллионов
Новый ежемесячный платеж	8 957 рублей	17 914 рублей	35 828 рублей	62 699 рублей
Старый ежемесячный платеж	11 503 руб	23 005 руб	46 011 руб	80 519 руб
Новая переплата	868 599 руб	1 737 198 руб	3 474 397 руб	6 080 194 руб
Старая переплата	1 760 648 руб	3521 295 руб	7 042 591 руб	12 324 534 руб
Спасать	892 049 руб	1 784 097 руб	3 568 194 руб	6 244 340 руб

В 2016 году ставки начали снижаться, но все еще остаются высокими. Такие ссуды следует без колебаний перевыпускать. Исключением является ипотека, срок действия которой подходит к концу или в которую уже вложено много денег для ее погашения.

Ипотека была взята в 17-м году. Средняя ставка 11,1% годовых в рублях.

Первоначальная сумма ипотеки	1 миллион	2 миллиона	4 миллиона	7 миллионов
Новый ежемесячный платеж	8 825 руб	17 651 рубль	35 301 рубль	61,777 руб
Старый ежемесячный платеж	10 390 рублей	20 780 руб	41560 рублей	72 730 руб
Новая переплата	938 176 руб	1876 ​​352 руб	3 752 704 руб	6 565 232 руб
Старая переплата	1 493 606 руб	2 987 212 руб	5 974 425 руб	10 455 243 руб
Спасать	555 430 руб	1 110 860 руб	2 221 721 руб	3 890 011 руб

Выше мы уже говорили о рефинансировании ипотеки в 2017 году. Каждый из этих случаев требует индивидуального рассмотрения. Лучше обратиться в банк за предложением, а потом посчитать.

2018 год мы не рассматривали, потому что разница в ставках по ипотеке меньше 1%. Могут быть особые случаи, когда семья получила право на ипотеку с государственной поддержкой или другими льготами от банка — их нужно рассчитывать индивидуально. На сайте Blablo.ru есть приблизительный расчет экономии по ипотеке с государственной поддержкой.

Итак, подведем итоги.

Есть экономия:

• изменились финансовые возможности, что позволяет рассчитывать на лучшее предложение от банка;
• разница процентных ставок больше 2%;
• было право на ипотеку при поддержке государства.

Небольшая экономия или ее отсутствие:

• финансовое положение изменилось в худшую сторону;
• истекает срок ипотеки;
• процентная разница составляет менее 1%.

Ипотека сейчас дешевеет. Это результат снижения ключевой ставки. Аналитики полагают, что ЦБ еще раз изменит это. Кроме того, президент распорядился довести проценты по ипотеке до 7-8 годовых. Банки не против и говорят, что это возможно в ближайшие 2 года. Если экономическая ситуация в стране не изменится, то можно ожидать дальнейшего снижения стоимости ипотеки, а значит, рефинансирование будет еще более выгодным.