Как получить штраф от ФНС в 18 млн рублей за продажу квартиры стоимостью 12 млн рублей?

Можно ли продать квартиру за 12 миллионов и получить налоговый штраф в размере 18 миллионов рублей? Нет ничего невозможного. Кроме того, в такой ситуации может оказаться каждый, потому что при совершении сделки между гражданами РФ с расчетами в рублях мало кто может предположить, что они нарушают валютное законодательство. 

История, в которой предусмотрено всё, но не всё

В 2018 году семья, состоящая из матери и несовершеннолетнего ребенка, решила переехать из Москвы в Подмосковье. Для этого им пришлось продать квартиру в столице. Они быстро нашли покупателя, готового купить недвижимость за 12 миллионов рублей. Операцию сопровождали агент по недвижимости и нотариус. Составили договор, подготовили пакет документов и представили их на регистрацию в Росреестре.

Вы уверены, что сделка состоялась? Фото bankistan.ru

Проблем не было. После регистрации собственности деньги от покупателя продавцу проходили через сейф. Обычная и безопасная операция, которых тысячи в день.

Однако продавцу этой истории не повезло. В 2020 году налогом наложен штраф: 9 миллионов на каждого собственника недвижимости. Итого: 18 млн руб., Что больше прибыли от продажи.

Чем провинился продавец?

Как позже выяснилось, покупателем была валюта-нерезидент. Отношения с ним регулируются ст. 15.25 КоАП РФ. Их необходимо перечислить через счета в уполномоченных банках.

Неустранимая ошибка транзакции: деньги были переведены через сейф. Судя по всему, продавец и покупатель не знали об этом положении закона, а агент по недвижимости и нотариус не указали, где покупатель проживает большую часть времени.

Разбираем закон «по буковкам»

Внешне сделка выглядела просто: покупатель и продавец — граждане РФ, расчет в рублях.

Однако мы изучаем, кто такая «валюта нерезидентов». Это физическое лицо, находящееся за границей более 183 дней в календарном году, независимо от количества въездов на территорию Российской Федерации. 

Получается, что нерезидент в данном случае — это не только гражданин Казахстана, волею судьбы оказавшийся в России, но и гражданин Российской Федерации, который часто путешествует по миру или регулярно уезжает по делам поездки за границу.

Перейдем к первой части искусства. 15.25 КоАП РФ: Совершение незаконных валютных операций, то есть валютных операций, запрещенных валютным законодательством Российской Федерации или осуществляемых с нарушением валютного законодательства Российской Федерации, в том числе купли-продажи иностранная валюта и чеки (включая дорожные чеки), номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, в обход уполномоченных банков или при проведении регулируемых валютных операций, для которых они были совершены, минуя счета в уполномоченных банках или счета (депозиты) в банках и на другом рынке финансовые операции организаций, находящихся за пределами территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации, или осуществляющие валютные операции, расчеты по которым осуществлялись за счет средств, зачисленных на счета (вклады) с банками и другими финансовыми организациями, находящимися вне i территории Российской Федерации, в случаях, не предусмотренных валютным законодательством Российской Федерации.

Операции в иностранной валюте должны производиться через счета в уполномоченных банках. 

В данном случае купля-продажа недвижимости была сделкой обмена согласно букве «б» п. 9 ч. 1 ст. 1 Федерального закона «О валютном регулировании и контроле» № 173-ФЗ, поскольку сделка была совершена между резидентом и нерезидентом с использованием валюты Российской Федерации в качестве платежного средства или нерезидентом в пользу резидентство ценных валют, валюты Российской Федерации и национальных ценных бумаг по юридическим причинам, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и национальных ценных бумаг в качестве средства платежа.

Штраф за нарушение валютного законодательства — штраф от 75 до 100% от суммы незаконной операции. Героям нашего рассказа в какой-то мере повезло, они не были наказаны в максимальной степени, разрешенной законом, иначе семья заплатила бы в казну вдвое больше, чем они накопили.

Это правило касается не только сделок с недвижимостью. Продам иногороднему за наличные машину, старый телефон, утюг, чайник, ползунки — получите штраф. 

Делаем вывод: совершая крупную сделку, изучайте не только предмет купли-продажи, но и историю жизни покупателя.