Ипотека — не приговор. Сбербанк перечислил способы продажи ипотечной квартиры
В жизни часто возникает необходимость продать жилье даже у заемщиков. Иногда они теряют доход и больше не могут погашать ссуды, а иногда наоборот: их зарплаты выросли, и они хотят купить квартиру побольше. Люди считают, что ипотека в этом случае является препятствием для продажи квартиры. Но Сбербанк утверждает обратное и назвал четыре способа одновременной продажи ипотечной квартиры.
Продать ипотечную квартиру? Легко!
Практический совет по ипотеке на ипотечном марафоне дал главный аналитик финансового блока Сбербанка Михаил Матовников:
Продажа квартиры в ипотеку вполне возможна, возможна, но, конечно, немного сложнее, чем продажа квартиры, не имеющей дополнительных обременений
Главный аналитик Сбербанка считает, что продать ипотечную квартиру очень просто. Фото: day.org.ru
В то же время, по его мнению, нельзя сказать, что продажа ипотечных квартир — редкость. 3-5% квартир, заложенных банками, продаются по разным схемам. Кроме того, причины могут быть совершенно разными: начиная с развода и отказа от вложений в недвижимость (когда квартира куплена в ипотеку для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду) и заканчивая отсутствием возможности погасить долг и желанием покупать больше жилья. В случаях, когда у ипотечного заемщика нет денег, чтобы полностью погасить ссуду и снять обременение с квартиры, то продайте ее как обычное жилище.
В такой ситуации есть несколько способов продать ипотечную квартиру, — говорит Матовников. Выбор одного из них будет зависеть от банка, в котором оформляется ипотека, и от покупателя, а точнее от наличия у него средств.
Первый вариант
Самый простой способ, по мнению аналитика, — найти средства для полного погашения ипотечной ссуды и дальнейшей продажи квартиры без обременений. Один из вариантов — закрыть оставшуюся задолженность потребительской ссудой. Если предположить, что ставка по нему будет на 4 процентных пункта выше, чем по ипотеке, то, по словам Матовникова, за три месяца заемщик с долгом в 1 млн руб. Выплатит более 10 тыс. Руб. «Возможно, он выжил», — считает эксперт.
Закрываем ипотеку с потребительской ссудой и продаем квартиру. Фото zaim-bistro.ru
Второй вариант
Следующий вариант, тоже довольно простой, — это продажа ипотечной квартиры за «реальные» деньги. В этом случае составляется предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит задаток равный сумме остаточной задолженности по кредиту, закрывается ипотека, снимается бремя. После этого покупатель переводит оставшиеся деньги продавцу и становится новым владельцем квартиры. Но эта схема слишком рискованна для покупателей и поэтому используется очень редко, только при высоком уровне доверия между сторонами.
При участии банков
Все остальные методы предполагают «достаточно активное участие банков», так как покупатель планирует приобрести квартиру в ипотеку. Здесь важно, что оба кредита выдаются в одном банке.
То есть, если квартира является гарантией по ипотеке, взятой в банке N, а покупатель берет ссуду в том же банке, то проблем нет. Кредитная организация выдает новую ипотеку под залог уже заложенной квартиры. Кроме того, ссуда или ее часть сразу поступает на ссудный счет продавца, а с квартиры снимается одно из залогов.
Одна квартира — две ипотеки. Фото vse-pro-nedvizhimost.ru
Ситуация усложняется, если продавец получил ипотеку в одном банке, а покупатель хочет взять ссуду в другом. В этой ситуации Матовников предлагает рефинансировать ипотеку в банке покупателя, и тогда все будет по предыдущей схеме.
В целом аналитик Сбербанка считает, что продажа ипотечной квартиры не несет никакого риска. При этом продавцы должны быть готовы сделать скидку, так как очередь на такую квартиру намного короче, чем на жилье без захламления. Не стоит рассчитывать на то, что покупатель без дальнейших трудностей не найдет такую квартиру.