Договор ипотеки: виды и важные пункты ипотечного договора, права и обязанности, расторжение

Слово «ипотека» стало довольно распространенным для граждан Российской Федерации. Но, к сожалению, знание этого слова не гарантирует знание всех подводных камней, связанных с ипотечным договором.

Казалось бы, это намного проще? Многие убеждены, что ипотека — это просто дом, который вы покупаете в кредит. На самом деле это не совсем так. Фактически, ипотека — это деньги, которые банк ссужает клиенту под залог недвижимости. То есть по ипотечному договору ваш дом или другое имущество выступает гарантом того, что вы выплатите ссуду. В противном случае ваше имущество перейдет в банк.

Существуют разные виды кредитных договоров, определенные условия заключения и, конечно же, права и обязанности сторон, не зная, какие из них, можно остаться без крова и продать в кредит. Именно об этих нюансах мы и поговорим в нашей статье.

Что такое «договор ипотеки» простыми словами

Кредитный договор — это официальный документ, подтверждающий получение вами денежных средств от банка, возврат которых является вашей собственностью. Залоговое право собственности — это не всегда жилье, приобретенное в кредит. Это может быть недвижимость, которая уже принадлежит вам или вашим родственникам.

В соглашении излагаются условия заключения сделки между залогодержателем (то есть физическим лицом, которое передает свои активы в залог банку) и залогодержателем (то есть кредитором, которым обычно является банк). В нем также отражена процедура возврата кредита. Совет: внимательно ознакомьтесь с условиями договора, потому что в некоторых случаях банк имеет право запретить кредитору записывать других людей в ипотечную квартиру, сдавать ее в аренду или ремонтировать. Лучше заранее знать возможные «сюрпризы», чтобы случайно не нарушить условия договора.

Какие бывают виды ипотечных договоров

Наиболее распространенный вид ипотечного договора — стандартный договор купли-продажи (СРП). Он бывает трех видов:

Утром деньги, вечером стулья. Сначала банк выдает ссуду, затем на ссуду вы покупаете дом, который становится гарантией.
Утром стулья, вечером деньги. Ипотечный кредит предоставляется для гарантии собственности, которой вы уже владеете. Кроме того, это может быть не только квартира или дом, но и летающий, плавательный или космический корабль.
Тройной контракт. В этом случае в договоре участвуют три стороны: покупатель, продавец и сторона, выделяющая средства на покупку.

Имейте в виду, что тип договора выбирает банк, выдающий заемные средства. Поэтому рекомендуем изучить разные предложения от разных финансовых организаций перед тем, как заключить договор с одной из них. Примечание: ипотечный кредит можно получить не только на улучшение жилищных условий (покупка дома или квартиры), но и на ремонт, строительство и любые другие цели. Разумеется, если есть что заложить в банке.

Важные пункты ипотечного договора

Государственный язык, на котором написаны все документы, довольно сложно понять с первого раза. Особенно в спешке, под бдительным присмотром сотрудника банка. Поэтому желательно заранее ознакомиться с договором ипотеки. Сделать это можно на сайте банка, где, как правило, есть образцы, которые можно скачать.

При изучении договора рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

Возможность в одностороннем порядке изменять условия договора.
Штрафы и пени за просрочку ежемесячных платежей.
Способ оплаты: дифференцированный (каждый месяц необходимо выплачивать фиксированную часть долга плюс проценты на оставшуюся часть кредита) или аннуитетный (сумма всей ссуды делится поровну для ежемесячного погашения).
Сроки расторжения при различных обстоятельствах.
Тип процентной ставки: фиксированная или переменная.
Возможность и условия досрочного погашения кредита. Некоторые банки предусматривают единовременную выплату или определенный период, в течение которого клиент не может досрочно погасить ссуду.

Совет: постарайтесь выбрать банк, в кредитном договоре которого описана возможная процедура расторжения договора как вами, так и финансовым учреждением.

Основные права и обязанности сторон

Основным обязательством обеих сторон кредитного договора является соблюдение условий договора. Помимо самого очевидного, есть ряд нюансов, на которые имеют право банк и физическое лицо:

Обе стороны обязаны согласовать и указать в договоре стоимость проживания. Для оценки стоимости часто используются третьи лица (официальные оценщики).
Заемщик имеет право жить и регистрировать свою семью в доме или квартире, которые он передал в залог банку.
Банк (также известный как кредитор) имеет право запретить заемщику продавать, сдавать в аренду или ремонтировать заложенный дом.
Заемщик обязан своевременно вносить ежемесячные платежи и погашать причитающуюся сумму по кредиту.
Кредитор может заказать проверку состояния заложенного имущества.
Лицо, задержавшее его, обязано содержать заложенное имущество в порядке.

Примечание: обратите внимание, что банк может не только выпустить чеки, но и потребовать от заемщика погасить ссуду до истечения срока контракта, если жилье не в порядке. То есть, если вам нужно сделать в квартире капитальный ремонт, а вы отказываетесь от этого, либо вы сознательно повредили свое жилище, банк не захочет ждать, пока будет погашена гарантия.

Как оформить ипотеку

Во-первых, ознакомьтесь с различными предложениями по ипотеке от разных банков. Так, например, процентная ставка банка ВТБ в 2020 году начинается с 7,9%, а у Сбербанка — с 6,5% для строящихся домов.

Учитывайте не только процентную ставку, но и расходы: страхование имущества (это обязательное условие), стоимость оценщика, госпошлина.

Во-вторых, выберите недвижимость. Если продлить этот процесс на годы, банк может изменить условия кредита: размер минимального депозита, процентную ставку, правила расчетов так далее Поэтому изучите текущие предложения на текущий 2020 год и сделайте это лучше, когда уже имеете в виду жилье.

В-третьих, соберите документы. Стандартный перечень документов для заключения кредитного договора выглядит так:

Паспорт гражданина РФ.
Оценка недвижимости.
Паспорт и документы продавца, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Справка о доходах.
Паспорт недвижимости (кадастровый и технический).
Копия трудовой книжки.

Совет: внимательно изучите список документов на сайте или в кассе банка. Помимо стандартных документов, кредитор может запросить дополнительные документы, которые лучше всего подготовить заранее.

Обращаем ваше внимание, что регистрация в Росреестре является обязательным условием для получения ипотечной ссуды. За регистрацию необходимо уплатить государственную пошлину. В 2020 году его размер составляет 2000 рублей на физическое лицо за регистрацию квартиры или дома и 350 рублей за участок категорий СНТ, ДНП, ЛПХ и ИЖС.

Как расторгнуть договор на ипотеку

Если заемщик желает расторгнуть договор, ему придется договориться с банком. Отменить условия кредита в одностороннем порядке невозможно.

Есть два варианта расторжения ипотечного договора. Первый вариант — перепродажа заложенной квартиры или дома с переуступкой. Для этого собственник квартиры должен получить разрешение на продажу в банке и быть готовым к тому, что в новое соглашение будет включен пункт о том, что выручка от продажи должна быть переведена в банк для погашения долга.

Второй вариант — реструктуризация долга. Если заемщик находится в затруднительном финансовом положении, банк может пойти на уступки и пересчитать ежемесячный платеж в меньшую сторону. Примечание. Финансовые учреждения не заинтересованы в потере заемщиков. Они не заинтересованы в том, чтобы «брать» квартиры, поэтому очень часто соглашаются на перепродажу или реструктуризацию ипотечной задолженности без обращения в суд.

Что нужно учесть перед тем, как заключать договор на ипотеку

Ипотека — это как брак — серьезно и надолго. Поэтому, прежде чем принять решение о заключении договора с банком, нужно задать себе несколько важных вопросов:

Какую сумму я могу отдать в качестве первоначального взноса и сколько мне нужно взять взаймы? Банк не выдает сумму, которая полностью покроет стоимость проживания. Финансовая организация выдает 70% от необходимой суммы на покупку жилья (это ипотечный кредит), а 30% клиент вносит собственными средствами (это первоначальный взнос).

Какую часть своего ежемесячного дохода я могу отдать в банк? Я могу сделать это? Рассчитайте свой годовой доход и предполагаемые расходы. Если выплаты по кредиту поглощают половину вашего годового дохода, тогда существует серьезный риск не взять ипотечный кредит.

Какой способ оплаты мне выбрать? Вы помните, что мы говорили о дифференцированном (DS) и годовом (AS) способах погашения кредита? DS считается более прибыльным, поскольку в течение всего срока кредита выплачивается меньше процентов, чем AC.

Однако, если вы выберете AC, вам будет проще распределить семейный бюджет, потому что сумма платежа остается неизменной на протяжении всего периода погашения кредита.

Эпилог

Ипотека — это не стандартная банковская ссуда, которая выплачивается в течение года. Ипотечный кредит выдается на годы. Поэтому перед подписанием договора необходимо внимательно изучить предложения различных банков и выбрать лучший вариант кредита.

также важно реально взвесить и оценить свои финансовые возможности, подумать, сможете ли вы погасить ссуду и при этом сохранить свой уровень жизни.

При изучении образцов договоров банков учитывайте прозрачность сроков, возможные подводные камни, размер штрафов, пеней, права и обязанности сторон. Обратите внимание на условия расторжения кредитного договора, они должны быть максимально простыми и понятными.

Выбирая валюту, в которой вы получите ссуду, остановитесь на той, в которой вы получаете зарплату. Если вы получаете зарплату в рублях, то лучше брать кредит в рублях.

Ипотека — это фундаментальный шаг, отнеситесь к нему серьезно, и тогда вы добьетесь успеха.