Действующая редакция 102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости
Основные положения Закона об ипотеке и их краткое описание
Льготные категории граждан
Какие документы нужны для ипотеки
Последние изменения в законе
Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»
Вывод
С начала приватизации в России и появления рынка недвижимости в 1990-х годах сфера ипотеки не регулировалась законом. Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» был принят и вступил в силу в 1998 году.
Основные положения закона «Об ипотеке» и их краткая характеристика
Федеральный закон 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, в которых все части ипотечной ссуды подробно описаны и юридически определены в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.
Основные положения. В этой главе в законе дается определение понятия «ипотека», перечислены причины заключения кредитного договора на приобретение недвижимости, описаны права и обязанности сторон (заемщика и ипотечного кредитора), перечислены гарантийные требования и сопутствующий перечень (жилые дома, квартиры, дачи, хозяйственные постройки (гаражи, ванные, садовые навесы и т д.), земельные участки, коммерческая недвижимость, парковочные места.
Ипотечный договор. Раздел закона определяет правила, по которым стороны заключают договор займа и регистрируют залог. По закону ипотека должна быть зарегистрирована в Росреестре. В дополнение к Федеральному закону 102 Федерального закона «Об ипотеке» данная процедура регулируется Федеральным законом 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества». Операция регистрируется в Едином реестре собственности, после чего регистрация считается завершенной. Для его реализации требуется совместное заявление от каждой из сторон, а также нотариальное удостоверение договора.
Взаимный. Закон описывает, какой вид ипотеки должен быть по содержанию, форме, способу регистрации, порядку реализации прав, предусмотренных этим документом. Изменения за июль 2018 года во многом коснулись этой главы.
Порядок оформления ипотеки. В разделе закон определяет способы регистрации ипотечного договора, определяет условия, при которых может быть изменен акт регистрации ипотеки (залог недвижимости), определяется размер государственной пошлины и порядок изъятия имущества из отпечаток установлен.
Страхование залога. Закон обязывает заемщика сохранить актив, в том числе прибегнув к процедуре страхования. Закон определяет порядок возмещения должнику ущерба, если имущество повреждено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование распространяется только на предмет залога, а страхование на случай неуплаты остается добровольной процедурой.
Права собственности третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретенное в ипотеку, третьим лицам, описанным в этой главе закона.
Последующая процедура ипотеки. Норма закона определяет порядок санации активов, описывает условия, при которых она может быть проведена, перечисляет правила регистрации.
Причины уступки прав по договору займа. В этом разделе закон определяет право банка продать кредит в счет долга третьему лицу в случае нарушения заемщиком своих обязательств.
Порядок инкассации. Закон мотивирует и описывает порядок взыскания предмета залога в судебном порядке; изложены варианты разрешения споров между сторонами кредитного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочки продажи имущества на один год в суде. В этот период, согласно закону, он еще может пользоваться имуществом.
Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок продажи имущества на аукционе в случае расторжения договора, перечисляет причины, по которым прекращается обращение взыскания на имущество.
Характеристики ипотеки земельного участка. В законе перечислены типы земель, которые могут передаваться в залог. Данная глава закона устанавливает права сторон договора займа на постройки, находящиеся на заложенной территории, указывается порядок взыскания земельного участка в зависимости от его категории.
Порядок залога бизнеса. Определено, на какой срок должны выполняться обязательства сторон по кредитному договору по приобретению бизнеса, какие права имеют заемщик и кредитор, правила взыскания заложенного имущества.
Ипотека жилой недвижимости. Глава закона устанавливает правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае обращения взыскания на имущество — порядок его продажи с аукциона.
Согласно Федеральному закону 102 «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» передача в залог зданий и иного недвижимого имущества допускается только в случаях, предусмотренных федеральным законом. Ипотека может быть обеспечена на основании купли-продажи, аренды жилого помещения в рамках ссуды или кредита, а также возможна аренда, договор или договор купли-продажи. По сути, можно установить любые обязательства, которые закон предусматривает ипотечную гарантию. Владелец имущества, используемого в качестве обеспечения по кредитному договору, не может быть стороной договора, а только предоставлять ему свою недвижимость.
Чтобы гарантировать все обязательства между кредитором и ипотечным кредитором, Закон об ипотеке определяет пакет документов, который необходимо использовать при заключении кредитного договора.
Льготные категории граждан
Закон «Об ипотеке (залоге)» определяет категорию бенефициаров, которые пользуются государственной помощью и берут ссуду на выгодных условиях. Это многодетные семьи, военнослужащие, семьи, использующие материнский капитал, а также молодые семьи, работники науки, образования и здравоохранения.
Для каждой категории на законодательной основе банки разрабатывают конкретные программы ипотечного кредитования. Они учитывают принадлежность заемщика к определенной группе бенефициаров и тип имущества. Закон определяет варианты государственной поддержки:
- Зачетная часть процентной ставки. Кредит фактически предоставляется заемщику по субсидированной ставке, поскольку разница компенсируется государством;
- Субсидия. Чтобы внести первый взнос по ипотеке, государство выплачивает заемщику определенную сумму;
- Адресная помощь. Его могут использовать граждане, которые получают капитал по госпрограмме, например, для ипотеки, возможно использование «Материнского капитала»;
- Специальные программы. Это может быть, например, «Военная ипотека» — по которой, помимо кредитной организации, первой ипотекой будет выступать и Минобороны.
В привилегированную категорию также входят врачи и практики в сфере образования и науки.
Закон «Об ипотеке» предусматривает для каждой категории свой перечень документов, необходимых при подписании кредитного договора с использованием государственной помощи.
Федеральный закон 102 определяет максимальное количество созаемщиков — их должно быть не более трех. Если права на объект ипотеки принадлежат нескольким лицам, договор может быть заключен только с их письменного и заверенного согласия. Если собственниками заложенного дома являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Статья 77 этого закона обязывает их проверять, не нарушает ли кредитный договор их права.
Какие документы нужны для ипотеки
Для каждой операции законом предусмотрен свой перечень документов.
К письменному заявлению на получение кредита заемщикам-физическим лицам необходимо приложить удостоверение личности с видом на жительство на территории РФ и гражданством РФ, как дополнительный документ: военный документ, удостоверяющий личность, или водительское удостоверение. Справка по форме 2-НДФЛ также используется для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверяется работодателем. Кроме того, вам понадобится трудовой договор со всеми изменениями в нем. Закон гласит, что выплаты по ипотеке не должны превышать 60 процентов дохода (на самом деле, этот процент обычно ниже). За отчетный период вам понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о браке. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить копии в качестве доказательства дополнительного источника дохода.
Помимо стандартного пакета, который включает заявление и паспорт на каждого члена семьи, необходимо предъявить свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ ФНС, копию трудовой книжки и справку справка с места работы, выписка из домовой книги. Кроме того, вам понадобится выписка из Единого государственного реестра, если речь идет о покупке недвижимости и оформлении права собственности на недвижимость.
Как уже упоминалось выше, можно приобрести различную недвижимость с помощью ипотеки. Основополагающим принципом, согласно которому закон «Об ипотеке» разрешает использование имущества в качестве залога, является его неделимость. Это означает, что свойство нельзя использовать по прямому назначению как отдельный объект, если его часть отделена от него. Поэтому частный дом можно приобрести в ипотеку только вместе с земельным участком, на котором он расположен. Кроме того, ипотека оформляется по месту нахождения предмета договора (недвижимость).
Для заключения кредитного договора на приобретение любого вида недвижимости законом устанавливается собственный перечень документов. Для залога квартиры или частного дома, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, необходимые для заключения договора займа на любой вид недвижимости), необходимо предоставить копии документов, подтверждающих право собственности жилья. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта БТИ, справка о том, что жилая площадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы на долевое строительство (ими часто пользуются молодые семьи) и покупку жилья в ипотеку в доме, который еще не сдан. Для участия в долевом строительстве помимо основных документов потребуется типовой договор, потребуются копии учредительных документов застройщика. Необходимо взять справку о постановке на учет и постановку на учет в налоговой службе. Также вам понадобится копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документы о праве застройщика на продажу недвижимости.
Земельный участок можно взять в кредит на индивидуальную застройку. Для оформления права собственности вам понадобится договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации. Кроме того, согласно закону, требуется разрешение на строительство и готовый архитектурный план зданий, которые планируется построить на участке, включая ценовое предложение и договор со строительной компанией.
Последние изменения в законе
102 Федерального закона «Об ипотеке (ипотеке)» постоянно совершенствуется. Таким образом, 1 июля 2018 года в него были внесены изменения в ст. 14 — «Содержание ипотеки». Требования к ипотеке стали более конкретными и всеобъемлющими. Настоящая редакция обязывает указывать в депозите следующие данные:
- тип собственности;
- кадастровый номер;
- рыночная стоимость недвижимости.
- площадь объекта ипотеки (еще одна принципиальная характеристика объекта с количественной оценкой);
В связи с изменениями, которые претерпел закон «Об ипотеке», данная редакция устанавливает, что в случае недостаточности некоторых данных, которые должен указать собственник в ипотечном документе, он считается недействительным. Кроме того, при включении в пакет документов, передаваемых для регистрации права, недействительный документ, Росреестр в лице Управления оценки недвижимого имущества обязан приостановить регистрацию (юридические лица должны указать ИНН и ОГРН). Эти изменения касаются только ипотечных кредитов, выданных после 01.07.2018, остальные могут сохранить форму, соответствующую предыдущим требованиям законодательства.
С полным текстом статей и текстов последней редакции можно ознакомиться на сайте consultant.ru.
В связи с недавними изменениями мы рекомендуем всем, кто подает заявку на ипотеку, проверить свои данные об ипотеке на предмет соблюдения закона. Лучше всего делать это самому, не рассчитывая на организацию, которая занимается вашей ипотекой.
Кроме того, изменения коснулись и содержательной стороны договора между заемщиком и кредитной организацией. Они связаны с поправкой к Федеральному закону № 353 «О потребительских кредитах». Увеличилось количество пунктов кредитного договора, в результате чего значительно снизился риск возникновения споров между сторонами договора. Закон устанавливает размер единовременной выплаты в случае просрочки платежа, его размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. 61 арт. Федеральный закон в последней редакции определяет порядок взыскания долга и устанавливает, что задолженность заемщика перед кредитором считается закрытой, если цена приобретенного имущества снизилась до такой степени, что банк не смог продать его на аукционе. Взыскание долга из-за нарушения заемщиком кредитного договора не допускается, если остается уплатить менее 5 процентов от суммы кредита.
Теперь стороны могут оформить ипотеку и в электронном виде — на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги». Возможность предъявления онлайн-сертификата значительно упрощает процедуру сбора необходимой документации, сокращает временные и финансовые затраты и гарантирует безопасность всех собранных документов.
Предусмотренные изменения включают последующее развитие цифровых технологий, отмену валютных операций, применение реструктуризации ипотеки.
Плюсы и минусы закона «Об ипотеке»
Благодаря изменениям, которые произошли в течение срока действия закона «О залоге (ипотеке)», появилась возможность эффективно защитить права кредитора и заемщика по кредитному договору, а сама процедура расчетов была упрощена. Как и у любого законодательного документа, у Федерального закона 102 есть свои плюсы и минусы.
Плюсы ФЗ 102
Среди преимуществ закона «Об ипотеке» можно отметить, что в новой редакции теперь учтены интересы каждой стороны кредитного договора, упрощена процедура заключения сделки, некоторые процедуры проводятся в электронном виде, что позволяет чтобы сэкономить время и силы заемщика.
Закон охватывает все аспекты взаимоотношений между заемщиком и залогодержателем, перечисляет их обязательства и причины начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.
Федеральный закон «Об ипотеке» содержит перечень объектов, которые могут быть использованы в качестве залога, и определен перечень документов для заключения сделки по каждому виду имущества.
Кроме того, закон разграничивает различные категории граждан, обосновывает использование государственной поддержки в контексте кредитного договора, приобретения жилья в кредит на льготных условиях, в том числе в рамках специальных кредитных программ.
Минусы закона «Об ипотеке»
Однако у закона есть свои недостатки. Среди них следующие. Причины прекращения залога в законе пока не указаны (в настоящее время это положение регулируется статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае расторжения договора закон не снимает бремя с имущества. Так, если заемщик приобрел недвижимость на средства, полученные в кредит, но затем договор с собственником недвижимости был расторгнут, в Росреестре все равно будет проходить регистрация ипотеки до тех пор, пока не будут произведены ожидаемые платежи.
Закон оставляет за кредитором право продать ипотечный долг третьему лицу. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно покупают право взыскания долга у заемщика по кредитному договору. Те, кто взял ипотеку, никак не могут этому помешать, если с их стороны допущены нарушения договора.
Заключение
Подведем итоги. Перед тем, как выбрать ипотечный кредит, следует изучить основные положения Федерального закона 102 «Об ипотеке».
Во-первых, следует отметить, что имущество находится в залоге кредитной организации до момента закрытия кредита, и до этого момента заемщик не имеет права распоряжаться имуществом до момента расторжения договора.
В случае невозврата кредита банк имеет право инициировать процедуру ареста активов и затем реализовать ее на открытом аукционе. В этом случае выручка передается кредитору в качестве компенсации затрат, включая расходы, связанные с судебными разбирательствами.
Закон дает кредитору право проверять состояние недвижимого имущества, переданного ему в залог, и права собственности на него частными лицами.
В целом можно сказать, что закон защищает права и интересы кредитора в большей степени, чем заемщика, в том числе с точки зрения взыскания долгов и ареста залога.